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작성자 강남법인전문법무사 작성일
제  목 3년 이상 보유” 규정을 정확히 알고 이를 잘 활용하라 2006-08-30
--3년 이상 보유” 규정을 정확히 알고 이를 잘 활용하라 2006-08-30
재건축한 주택이나 상속주택 같은 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했음에도 이를 잘 알지 못하여 필요한 때 집을 팔지 못하고 재건축일 또는 상속일로부터 다시 3년을 채우느라 기다리고 있는 경우를 종종 보게 된다.
1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 3년은 다음과 같이 계산하므로 이를 잘 활용하면 주택을 양도하기 위한 의사결정을 하는데 도움이 될 것이다.
1) 일반적인 경우(원칙) , 취득일부터 양도일까지로 한다.
▣ 취득일 및 양도일의 판정
· 원칙 : 당해 주택의 대금을 청산한 날
· 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일
· 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일

2) 본등기를 하기 전 가등기한 기간이 있는 경우
가등기한 기간은 보유기간으로 보지 않는다.

3) 동일 세대원 간에 소유권변동이 있는 경우
세대 전체를 기준으로 3년 이상 보유여부를 판정한다.

4) 주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우
증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합하여 계산한다.

5) 이혼위자료로 주택을 받은 아내가 그 주택을 양도하는 경우
아내의 보유기간만 가지고 판단한다.

6) 재산분할청구권으로 취득한 주택의 보유기간
소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일부터 양도일까지의 기간을 합하여 계산한다.

7) 증여받은 1주택을 이혼 후 양도하는 경우
증여를 받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산한다.

8) 주택을 상속받은 경우
피상속인의 사망일부터 계산한다.

9) 동일세대원이 경매를 통하여 취득한 후 양도하는 경우
경락대금을 완납한 날부터 양도일까지로 한다.

10) 거주 또는 보유 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 경우(도시및주거환경정비법에 의한 재건축은 제외)
멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산한다. (재건축 공사기간은 포함하지 아니함)
· 주택면적이 증가한 경우 : 보유기간 계산과는 무관하다.
· 부수토지 면적이 증가한 경우 : 종전 주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 3년이 경과해야 비과세 받을 수 있다.

11) 보유하던 주택이 「도시및주거환경정비법」에 의한 재개발ㆍ재건축으로 완공된 경우
종전주택의 보유기간, 공사기간, 재개발·재건축 후의 보유기간을 통산한다.(재개발·재건축 공사기간을 포함함)

12) 재개발·재건축사업에 참여한 자가 사업기간 중에 다른 주택(대체주택)을 취득하여 거주하다가 재개발·재건축된 주택으로 이사하게 되어 대체주택을 양도하는 경우
보유기간의 제한을 받지 아니하나, 아래 요건을 모두 충족하는 경우 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.

· 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주
· 재개발·재건축주택 완공전 또는 완공후 1년 이내에 대체주택 양도
· 완공후 1년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주 (취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능)

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