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작성자 강남법인전문법무사 작성일
제  목 부동산 실거래가 신고제도 주요내용, 검인
*** 부동산 계약서등의 검인, 부동산등기 특별조치법 제3조
* 검인 대상
- 교환계약 - 신탁/해지계약 - 공유물분할계약서 - 선분양인 경우 최초 분양권 및 입주권
- 판결에 의한 소유권 이전 시(토지거래허가대상, 실거래신고 대상은 제외)
- 증여계약서(토지거래허가구역에서는 배우자 또는 직계존·비속간의 무상증여)

2. 부동산 실거래가 신고제도 주요내용

가. 신고 대상 ; 의무자 및 기간

1) 신고대상 : 토지 및 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에 부동산거래신고를 하여야 함

※ 판결, 교환, 증여, 신탁/해지, 분양권(선분양)매매는 부동산거래신고대상에서 제외(다만, 부동산등기특별조치법 제3조에 의한 검인신고는 필요)

※ 주택법 제80조의2의 규정에 의한 주택거래신고 대상인 주택에 대한 거래는 부동산거래신고 대상에서 제외됨(법 제27조제6항) - 종전처럼 주택거래 신고 필요

※ 국토의계획및이용에관한법률 제118조에 의한 토지거래 허가시에도 계약유형이 매매일 경우에는 부동산 거래신고를 하여야 함

※ 외국인 토지법 제4조의 규정에 의한 외국인 토지취득신고 대상 중 계약의 유형이 매매인 경우에는 외국인토지취득신고와는 별도로 부동산거래신고를 하여야 함

2) 신고의무자 : 거래당사자(공동) 및 중개업자
 - 중개업자가 거래계약서를 작성;교부한 경우에는 반드시 중개업자가 신고를 하여야함(법 제27조제2항)
3) 신고기간 : 계약체결일로부터 30일 이내
4) 신고사항 : 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항
5) 신고처 : 당해 토지 또는 건축물 소재지 관할 시장;군수;구청장

나. 신고필증 교부 및 검인처리

- 거래가격 등의 신고시에는 시;군;구청으로부터 신고필증을 교부받게 되며(법 제27조제3항),
- 신고필증을 교부받은 때에는 부동산등기특별조치법 제3조제1항의 규정에 의한 검인을 받은 것으로 봄(법 제27조제4항)

※ 거래신고필증에 기재된 거래가액을 '06.6.1부터 부동산등기부 등본에 기재하도록 부동산등기법 개정(‘05.12.8 국회의결)

다. 부동산거래 신고가격의 검증

- 신고된 부동산 거래가격은 허위 신고 여부 등에 대해 가격 검증을 거치게 되며, 거래내역 및 검증결과는 국세청(관할세무서) 및 시;군;구청 세무부서에 통보하여 과세자료로 활용(법 제28조)

라. 부동산거래신고제도 위반 시 벌칙규정

1) 신고의무 위반(무신고, 허위신고, 지연신고) : 매도자;매수자 및 중개업자는 취득세 3배이하의 과태료(법 제51조제3항)

※ 거래당사자가 중개업자로 하여금 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나, 거짓된 내용을 신고하도록 요구한 경우 : 500만원 이하의 과태료(법 제51조제2항)

2) 중개업자의 거짓 기재 또는 이중계약서 작성 : 중개업 등록취소 또는 6월 이내의 자격정지(법 제36조 및 제38조제2항)

*** 3. 부동산거래 신고절차

(1) 부동산거래계약 신고대상

 가. 2006.1.1일 이후 체결된 모든 부동산 매매계약 건

 나. 임대 주택을 일반 분양으로 전환하여 공급하는 경우

 다. 대물변제계약의 경우 매매로 보아 신고처리(답변1851, 02/20)

  ※ 채권확보 목적으로 법령에 의한 강제집행은 제외

 라. 무허가 건물이라는 것은 건축법상의 무허가를 의미하는 것으로 무허가 건물일지라도 매매계약을 체결한 경우에는 부동산거래계약신고(답변52, 01/03)

 마. 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 제117조의 규정에 따른 토지거래허가지역내의 토지거래는 동법 제118조제1항의 규정에 의거 '06.1.1 이전에 매매계약을 체결한 경우라도 토지거래허가일자가 '06.1.1이후이면 신고대상(민원회신68, 01/10)

 바. 분양(입주)권 관련 구체적인 사항은 4항[분양(입주)권 참]


(2) 부동산거래신고 대상이 아닌 사례

 가. 한국자산관리공사를 통한 체납압류 부동산의 공매, 법원에서 수행하는 압류재산에 대한 경매

 ※ 자산관리공사에 위탁하여 온비드를 통해 공개매각하는 경우 신고대상임

 예) 1. 법정관리기업이 법원의 허가를 득한 후 공개매각을 한 경우
   2. A기업이 신문에 매각 공고를 통하여 입찰을 통한 공매를 한 경우

 나. '05.12.31 이전 체결된 부동산매매계약

 다. 거래유형이 판결, 교환, 증여, 신탁/해지, 선분양에 대한 분양 및 분양권 전매 등

 라. 공유지분할계약서

 마. 합유를 공유로 전환하는 계약서

 바. 국가기관, 지자체, 공공기관(토지공사, 주택공사 등) 등이 공익사업으로 수용 또는 협의매수 할 때

  ⇒ "공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률" 제4조의 공익사업으로, 동법 제3장에 의한 협의취득 및 수용인 경우 신고대상아님

 사. 현물출자 내용의 계약서는 신고대상이 아님(공지51, 02/20)

 아. 순수한 가등기 목적의 매매예약서는 신고대상 아님

 ※ 단, 부동산등기특별조치법 상의 검인대상일 경우는 검인을 받아야 함

 자. 개인간에 토지 및 건축물과 비상장 주식간 교환의 경우 : 신고대상아님(답변3395, 03/13로 신고대상으로 안내)

(3) 매매예약계약서(공지15, 01/17)

 가등기란 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려 할 때에 등기부에 기재하는 것으로 다음의 경우가 있음

 가. 단순히 가등기 목적으로 매매예약계약서를 작성한 경우 : 신고대상아님

 나. 채권확보에 따른 지급 보증을 받기 위하여 담보를 하고 지급 미 이행시 가등기에 기한 소유권을 취득하는 것으로 일명 가등기 담보라 함 : 신고대상아님

 다. 매매계약을 전제로 하나 잔금지급일의 미확정으로 인한 가등기 또는 가, 나의 이유로 가등기 후 매매예약계약서로 본등기를 하는 경우 : 신고대상

  ※ 매매(예약)완결일(계약효력 발생일)을 기준으로 30일 이내 신고

* 등기예규 제1057호 가등기에 관한 업무처리지침 <가등기에 의한 본등기>

등기원인 및 서면

가. 매매예약을 원인으로 한 가등기에 의한 본등기를 신청함에 있어서, 본등기의 원인 일자는 매매예약완결의 의사표시를 한 날로 기재하여야 하나, 등기원인을 증명하는 서면은 매매계약서를 제출하여야 한다.
나. 그러나 형식상 매매예약을 등기원인으로 하여 가등기가 되어 있으나, 실제로는 매매예약완결권을 행사할 필요 없이 가등기권리자가 요구하면 언제든지 본등기를 하여 주기로 약정한 경우에는, 매매예약완결권을 행사하지 않고서도 본등기를 신청할 수 있으며, 이 때에는 별도로 매매계약서를 제출할 필요가 없다.


(4) 포괄양도양수계약서(공지52, 02/20)

 가. 부동산과 동산(일부 기계류, 사무집기 등)을 일괄 매매 : 신고대상

  ※ 금액분리가 가능한 경우 동산은 신고금액에서 제외

 나. 기업의 인수,합병 등의 사유로 인한 포괄양도양수계약을 체결한 경우 : 신고대상 아님

(5) 한국농촌공사 매도,매수 토지(답변1698, 02/09), 한국농촌공사(구. 농업기반공사)가 매도 또는 매수인이 되는 계약 중,

가. 법령에 의한 협의취득 및 수용할 경우 신고대상 아님

나. "농지매매계약서"는 신고대상

※ 지원금액이 있는 경우 거래금액에 자부담금액과 지원금액의 합산 금액을 기재하고, “계약의 조건 및 기한란 또는 기타(참고사항)란”에 지원금액 ○○○원이 포함된 가격이라는 내용을 기재

(6) 계약일로부터 30일전 해지시(답변2831, 03/02)

부동산 매매 계약을 체결하고 거래신고는 하지 않은 상태에서 계약일로부터 30일이 경과되기 전에 계약이 해지 되었을 경우에는 별도로 신고할 필요가 없음


(7) 국가, 공공기관 신고 대상여부(답변3199, 03/08, 답변3837,3/19)

신고대상여부를 구분하는 기준은 거래주체보다는 공익사업의 추진주체라고 보아야 할 것이며, 추진주체는 국가 또는 지자체, "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률"에서 정하는 사업시행자 등이 됨

<취득 사례>

가. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법령에 의한 학교용지 확보(학교 신설에 따른 편입보상) : 신고대상 아님

나. 공유재산및물품관리법령에 의한 부지 취득(기설 학교의 학교 용지 추가 매입) : 신고대상아님

다. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법령에 의한 손실보상(도시계획 시설 사업 시행청의 편입보상에 의한 처분) : 신고대상아님

라. 공유재산및물품관리법령에 의한 처분(폐교 및 구외실습지 등 잡종재산의 매각) : 신고대상

<교환(취득, 처분)에 따른 계약시>

가. 국,공유지 교환 : 신고대상아님

나. 공유지(도교육감과 자치단체) 간 교환 : 신고대상아님

다. 공유지와 사유지 간 교환 : 신고대상아님

(8) 환지 거래

토지구획정리사업(구), 도시개발사업 등의 공공사업에서의 환지를 제3자와 거래하는 계약을 체결하는 경우,

가. 본 사업 준공 이후 거래되는 경우에는 신고대상

나. 준공이전에 거래되는 것은 권리이전으로 보아 신고대상아님

(9) 환매권

가. “공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률” 제4조에 의한 공익사업으로 협의취득 및 수용한 토지 등은 신고대상이 아니며,

나. 협의취득 및 수용한 토지 등을 사업의 폐지‧변경으로 동법 제91조(환매권) 및 제92조(환매권의 통지 등)에 의거 처리될 경우는 신고대상 아님

  ※ 환매권통지를 하였으나, 원 소유자가 매수를 포기하여 제3자에게 매각하는 경우에는 신고대상임

(10) 체비지 거래

가. 사업준공 이전에 사업시행자가 체비지를 매각하는 경우에는 실체가 없는 권리이전으로 보아 신고대상에서 제외하고, 사업준공 후 매각하는 것은 신고대상

나. 사업준공 이전에 사업시행자로부터 체비지를 매수한 자가 소유권이전등기 전에 제3자에게 매각하는 경우에는 권리이전으로 보아 신고대상에서 제외하고, 사업준공 후 확정지번이 결정된 이후 거래하는 경우에는 신고대상

2. 신고기간

(1) 신고기간 산정(공지39, 02/07)

가. 30일 기간의 산정은 계약일 다음날을 1일로 하여 30일이 되는 날의 업무마감 시간까지(민법 제157조에 의거 초일 미산입)

나. 30일째 되는 날이 공휴일‧휴무일인 경우 다음 업무일 마감시간까지 기한 연장

※ 예) '06.1.5일 계약을 체결하였다면, 1.6일이 1일째이고 30일을 세면 2.4일(토요휴무일)이 되나, 휴무일이므로 신고기한은 다음 업무일인 월요일(2.6일)이 됨

※ 인터넷 신고의 경우 마감당일 24시간 신고 가능 하지만 지자체 서버 점검 등으로 인한 신고해태에 대한 책임은 신고의무자에 있음. 따라서 업무시간(18:00) 내에 신고하는 것이 바람직함

3. 신고방법

(1) 1계약서 1신고서 작성('06.6.8부터 적용) 

'06.1.1일 제도 시행 당시 물건별로 구분하여 신고서를 작성하도록 한 1물건 1신고서 작성원칙을 계약서 단위로 신고서를 작성하는 1계약서 1신고서 원칙으로 변경

※ 신고서 작성은 물건을 구분하여 각각의 물건에 대한 신고정보를 기재하여야 하며, 거래금액은 전체거래금액과 물건별 거래금액으로 구분하여 기재


<물건 구분 단위>

집합건물 : 1개호에 해당하는 건물부와 토지부(대지권)를 하나의 단위로 함(건물의 면적은 전용면적 기재)

※ 건축물대장 상에 전유부분이 2개 이상 존재하는 경우, 하나의 물건으로 보고 전용면적을 합산하여 계약대상면적에 기재

단독건물 : 1동의 건물부와 토지부를 하나의 단위로 함(건물의 면적은 연면적 기재)

※ 동일 필지내에 주건물과 부속건물이 모두 존재하는 경우, 하나의 물건으로 보고 연면적을 합산하여 계약대상면적에 입력

※ 동일 필지내에 주건물이 2개 이상 존재하는 경우에도 하나의 물건으로 구분하고 연면적을 합산하여 계약대상면적 입력


(2) 서로 다른 지분을 갖는 물건을 거래하는 경우

- 하나의 계약서에 여러 개의 부동산을 지분으로 거래하는 경우, 매도인 및 매수인의 거래지분이 물건마다 상이한 경우에는 동일한 지분이 거래되는 부동산들로 나누어 신고서 작성

※ 예: 매도자 갑 소유의 대지 3필지(1번지 매도지분 100분의10, 2번지 매도지분 78분의12, 3번지 매도지분 전체)를 매수자 을이 매수하는 계약을 하나의 계약서로 체결한 경우, 신고서는 거래지분이 물건별로 상이하므로 각 필지별로 3개 작성하여야 함

- 거래하는 건축물과 토지의 매도지분이 상이한 경우, 건축물과 토지에 대해 각각 신고서를 작성하여 신고

 
(3) 분양금액을 할인받고 계약한 경우의 신고서 작성방법

-분양금액을 할인받았으나 분양계약서 상에는 분양금액이 기재되므로, 신고서 작성 시에는 “실제거래금액”란에 분양금액을 기재하고, “계약의 조건 및 기한”란에 “위 거래금액 중 000원을 할인하여 000원을 지급하기로 약정함”이라는 내용을 기재하여 신고

(4) 다수 필지에 대지권 설정된 재건축 사업의 토지거래(공지22, 01/23)

재건축사업의 조합원이 입주권을 전매하는 경우 조합원자격승계를 위해 토지분에 대한 거래계약 신고를 하여야 하며, 이때 기존 건출물로 인해 다수 필지에 대지권이 설정되어 있는 경우에는 거래부동산의 종류는 “토지거래”를 선택하고, “관계지번 추가” 기능을 이용하여 대지권이 설정된 모든 필지를 입력

(5) 공동중개 시 신고방법

가. 방문신고(답변933, 01/24)

-공동 중개한 중개업자 중 1인이 신고서를 작성하고 모든 중개업자의 서명 또는 날인을 받아 시군구청을 방문하여 제출(방문은 신고서에 기재된 중개업자 중 누구나 가능)

- 신고서식에는 대표 중개업자를 기재하고, 나머지 중개업자는 A4용지에 신고서에 있는 중개업자 정보항목의 내용을 기재하여 신고서와 함께 제출

※ 2페이지 이상이 되는 경우에는 간인 처리
※ 건교부 부동산거래관리시스템 홈페이지 통계자료 5번 별지(비 법정 서식임) 참조

- 대리 신고는 해당 지자체에 등록되어 있는 소속공인중개사만가능하며, 신분증과 위임장(중개업자의 인장 날인)을 지참하여 신고

(9) 금치산 선고자 신고방법(답변1678, 02/09), 후견인 증명서를 첨부하여 대리신고

- 매도인/매수인란에는 실제 소유자(금치산자)를 기재, 인터넷 신고는 불가능하고, 방문신고(중개거래인 경우에는 중개업자가 인터넷 신고 가능)

(10) 미성년자 신고방법(답변1752, 02/13) ;거래당사자가 미성년자, 한정치산자인 경우, 신고서 상에는 실소유자(미성년자 또는 한정치산자)를 기재하고 신고의 대리는 법정대리인이 위임장과 인감증명서를 첨부하여 신고

(11) 거래계약해제 신고(답변1692, 02/09)

가. 인터넷으로 부동산거래계약해제 등 신고서 접수 시, 신청인은 부동산거래계약신고를 한 신청인

⇒ 부동산거래계약해제신고서를 거래당사자 또는 중개한 중개업자가 제출하는 경우, 위임장 및 인감증명서가 불필요

※ 거래신고와는 달리 해제신고는 중개거래라 하더라도 매도, 매수인의 서명 및 날인 반드시 필요

※ 방문신고하는 경우에는 중개거래를 하였더라도 매도, 매수인이 직접 해제신고가능(거래당사자 모두 서명 또는 날인하여야 함)

나. 부동산거래계약해제신고 시 대리인이 위임받은 경우, 신고 때와 마찬가지로 위임장과 인감증명서를 첨부

다. 부동산거래계약해제등신고서의 계약해제 사유 구분란에 무효, 취소, 해제등의 각각의 의미

- 무효: 법률 행위가 어떤 원인으로 당사자가 의도한 효력을 나타내지 못함

- 취소: 하자(瑕疵)가 있는 의사 표시나 법률 행위의 효력을 소급하여 소멸시키는 일

- 해제: 법률상 효력을 발생하고 있는 계약을 소멸시키는 행위

라. 신고필증에 주소가 틀려 주소를 수정하려고, 해제등신고서를 작성할 경우에는, 무효, 취소, 해제 중 어디에 해당

계약이 무효화되었거나 취소되었거나 해제된 것이 아니므로 해제신고 대상이 아님

 ※ 참고적으로 주소 등이 잘못 기재된 경우, 별도 재신고 없이 필증 상에 담당공무원이 수기로 수정한 후 수정의 취지를 기재하고 날인하여 등기 가능, 부득이한 사유로 필증을 재교부하여야 한다면, 월마감 전인 경우에 한해 일마감 해제 또는 승인취소(사업단에 처리요청) 후 이전 신고내용을 수정하여 필증 재교부 가능

(12) 재신고

가. 재신고 방법 등

-신고필증을 교부받은 이후 계약내용의 변경, 잘못된 내용을 발견 한 경우, 재신고를 하여야 하며, 재신고 방법은 신고할 때와 같으며, 기타사항란에 이전에 교부받은 필증의 일련번호(17자리 숫자)와 재신고 사유를 간단히 기재하여야 함

※ 단, 잔금지급일 변경은 재신고가 아닌 변경신고 대상임

※ 신고서 접수 후 필증교부 전에 변경사유가 발생한 경우, 신고의무자는 거래부동산이 소재한 시군구청 민원실의 부동산거래신고담당공무원에게 연락하여 “확인요청(반려)”을 보내줄 것을 요청

-등기완료 이후 신고필증의 내용 중 매매대금 등의 중요정보가 잘못된 것을 인지하여 재신고를 하였다면, 재교부 받은 필증을 첨부하여 경정등기를 하여야 함

※ 등기처리의 기준은 등기신청서와 계약서이고, 신고필증은 가격을 등기부에 기재하기 위한 비교자료이므로, 등기완료된 이후의 경정신청이 필요한 사항은 매매대금의 변경이 해당될 것임

나. 계약체결 및 거래신고 시, 매수인 명의를 부부공동으로 하거나 배우자명의로 변경하는 경우에는 반드시 재신고

※ 이 경우, 재신고하는 신고서 상의 기타(참고사항)란에 기존 신고필증의 일련번호를 기재하고, 명의가 누구로부터 누구에게 변경되었다는 내용을 기재

다. 거래대금이 변경된 경우 재신고로 처리하고 기타(참고사항)란에 기존 신고필증의 일련번호와 금액의 변경내역을 기재

라. 분양받은 상가가 준공 후 면적 변동분이 생길 경우 재신고 할 필요 없음

(14) 부가가치세의 실거래가 적용여부(답변2012, 02/16)

부가가치세는 세금으로서 매매대금과는 별도로 보아야 하므로, 거래대금에서 부가가치세 제외

(15) 필증 재교부(답변2014, 02/16)

신고필증 재교부를 요구하는 경우, 거래당사자 또는 신고한 중개업자 본인인 경우에는 신분 확인 후 교부
※ 대리인이 교부 요구 시, 위임장 및 인감증명서 첨부

(16) 면적 등에 소수점 표시(답변2076, 02/17)

- 계약대상면적 및 지분입력 시 소수점 이하가 무한대로 반복되는 경우 소수점 이하 3자리까지 입력하고 나머지는 절사
- 소수점 이하가 유한한 경우, 토지대장 등의 공부에 표기된 대로 입력

(17) 집합건물 관련지번 기재

공동주택 등 집합건물 입력 시 해당 호와 관련하여 대지권이 설정된 관계지번을 모두 입력하고, 각 필지별 면적과 대지권비율을 각각 기재

(18) 국가와의 거래 입력방법(답변2099, 02/17)

건교부 등 국가와 개인간의 거래에서 인터넷 신고 시 거래주체 구분을 기타로 하고 사업자등록번호 기재 

(19) 지목이 도로, 하천 등일 때 진단여부(답변2381, 02/22)

지목이 도로, 하천, 묘지 등 개별공시지가를 산정하지 않는 지목의 경우 적정성 진단시 보류로 존치

(20) 일방이 단독신고할 수 있는 경우

- 직거래의 경우, 거래당사자의 일방이 신고를 거부하거나, 외국인인 경우 사유서를 첨부하여 단독으로 신고를 할 수 있음

(22) 건축물대장 상 소재지 지번이 존재하지 않거나 다른 경우

- 원칙대로 현 소유주에게 건축물대장 변경신청을 하여 일치시킨 후 처리하는 방법과 , 현재의 건축물대장과 실제 소재지를 근거로 신고서를 하나로 받아 처리하는 방법이 있음,즉, 소재지는 실제 소재지를 입력하고, 기타(참고사항)란에 건축물대장 상의 지번을 기재하고, 건축물대장의 소재지는 토지대장상 존재하지 않는 필지라는 사유를 기재
- 위의 경우, 건축물 대장 조회가 되지 않을 것이므로, 별도로 건축물대장을 공람 또는 열람하여 추가정보 입력
  (민원인의 인터넷 신고 경우도 동일함, 기타사항에 기재요망)

(23) 상가 매매시 권리금 등 신고여부(답변3099, 03/08)

- 상가 매매 시 시설비 및 권리금을 포함하여 거래한 경우, 신고금액에는 시설비는 제외하고, 권리금은 포함

- 위의 경우, 계약의조건및기한란 또는 기타(참고사항)란에 권리금 ○○○원 포함금액임을 명시

(24) 잔금지급일 변경신청

- 인터넷으로 변경신청하는 경우, 당초 신고한 자가 신고이력조회 리스트에서 해당 신고필증의 일련번호를 클릭한 후 상세조회화면의 잔금지급일 기재란 옆의 “잔금지급일변경” 버튼을 클릭하여 일자를 수정

※ 수정이후에는 처음 신고할 때와 마찬가지로, 하단의 [저장]부터 [전자서명]까지 일련의 절차를 다시 거쳐야 함

- 방문하여 변경신청하는 경우, 교부받은 신고필증의 잔금지급일을 수기정정(적색으로 2개의 횡선을 긋고, 잔금지급일란 상단 또는 하단에 변경일자 기재)한 후 신고의무자 모두의 서명 또는 날인을 받아 제출

4. 분양(입주)권

(1) 분양 및 분양권 신고대상여부(공지65, 03/09)

- 준공(사용승인)일 이전(준공일 포함) 선분양인 경우 최초 개인이 소유권등기가 되는 시점까지 체결된 계약에 대해서는 신고대상에서 제외(검인처리)

- 준공(사용승인)일 이후(준공일 미포함) 후분양과 선분양 시 미 분양된 부동산을 재 분양하는 경우의 최초분양 및 분양권 전매 등 모든 거래계약건은 부동산거래신고 대상
- 시군구청에 분양신고 및 승인 절차가 필요 없는 소규모 건축물의 경우에도 동일방법 적용(3/15이전까지는 신고로 안내)
- 건축물 및 토지 등 모든 부동산의 분양에 동일하게 적용

※ 분양권 및 입주권과 관련하여(신고대상으로) 별도 입법 추진중

① 도시및주거환경정비법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가에 따라 취득한 입주자로 선정된 지위

ⅰ) 주택재건축사업 ⅱ) 주택재개발사업 ⅲ) 도시환경정비사업으로 인한 조합주택 입주권에 관한 매매계약 체결시 신고대상에 포함

② 주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위

ⅰ) 20호이상 단독주택, 20세대이상 공동주택 및 300세대 이상의 주상복합건물 분양권에 대한 매매계약체결시 신고대상에 포함

ⅱ) 타법에 의해 주택법 16조의 승인을 의제하는 경우

<사 례>

- 도시개발법 제17조의 규정에 의거 실시계획 인가를 받은 경우

- 택지개발촉진법 제9조의 규정에 의한 실시계획 승인을 받은 경우

- 기업도시개발특별법 제12조의 규정에 의한 실시계획 승인을 받은 경우


(2) 후 분양받은 분양권을 전매한 경우

- 시행사 A가 사용승인(준공)일 이후 A에게 분양계약을 체결하고, 분양계약을 체결한 A가 제3자인 B에게 분양권을 전매하는 경우 전체 3번의 신고를 하여야 함
  ☞ 신고 1) 시행사와 A간의 계약내용 
  ☞ 신고 2) A와 B간의 전매계약내용
  ☞ 신고 3) 시행사와 B간의 명의변경내용 ⇒ 등기신청 시 필증 첨부

(3) 재건축시 조합원지위양도관련(답변1627, 02/08)

- 도시및주거환경정비법 이전의 주택건설촉진법 등에서 승인된 재개발, 재건축 사업의 경우, 감정평가금액이 없는 경우에는 공급(분양)금액에서 추가분담금을 제외한 나머지 금액을 신고

- 공급(분양)금액이 정하여지지 않은 경우, 매매금액에서 추가분담금을 제외한 나머지 금액을 신고

- 재건축/재개발 사업에서 입주권 전매 시 조합원자격승계를 위한 토지 거래 신고시 다수의 필지상에 대지권이 설정되어 있는 경우 인터넷 상에서 관련지번 추가기능 사용(필지별로 신고하지 말고, 하나의 물건으로 신고할 수 있도록 하기 위함)

※ 토지만 거래 시 대지권이 설정된 관련지번 이외의 필지는 필지추가기능 사용 금지

(4) 재개발 관련

<질의사례1> (답변2833, 03/02)

- 시유지상 무허가 건물의 소유주가 재개발 사업으로 인해 아파트 분양을 받은 상태이며, 이 경우 관리처분시 시유지(서울시)는 20년 연부취득(토지는 미등기)
- 관리처분 이후 한번 매매가 이루어진 물건에 대해 다시 매매가 되는 경우에는 매도자가 연부취득 잔액을 일시불로 납부 후 등기를 하고, 바로 매수자에게 등기가 넘어가게 됨
- 또, 구유지(주로도로부지)는 관리처분시 일시납으로 해서 등기가 매도자 앞으로 되어 있을 경우
- 첫 번째 계약은 우선 최초 분양은 시 또는 구 명의로 받게 될 것이며 즉, 매도자는 시행사, 매수자는 시청 또는 구청(또는 공동명의)로 될 것임
- 두 번째 계약은 시 또는 구로부터 명의를 매수하는 계약 즉, 나머지 금액을 시 또는 구로 모두 지급하고 명의를 이전받기 위한 계약임(매도자는 시청 또는 구청, 매수자는 연부취득계약자)
- 세 번째 계약은 연부취득계약자가 제3자에게 분양권을 전매하는 계약이며, 이때 매도자는 연부취득계약자, 매수자는 제3자임
- 2번째와 3번째 전매계약 건은 조합원 자격이 있는 경우, 토지등기를 우선하여야 하므로, 전매계약서와는 별도의 토지거래계약서를 작성하여 등기를 하여야 하며, 이때에 한해 분양권 상태라도 실거래가 신고하고 거래금액은 관리처분계획상의 종전의 토지와 건물에 대한 평가금액, 나머지 건축물 등기 시에는 전매계약서에 검인을 받아 등기신청

<질의사례2> (답변1859, 02/13)
- 기존주택은 무허가 건물이고 토지는 시유지이며, 현재 재개발로 인하여 건물은 철거하고 아파트를 신축 중임
- 토지는 시유지로 서울시에서 20년 연부취득 상태(현재, 계약금+2회납부)이고 그중 도로일부분(구유지)은 일시불로 납입상태임
- 관리처분시 토지 5천만원, 건물 1천만원, 추가분담금 1억원이고, 5천만원 납입한 상태이며, 프리미엄 5천만원이라면 실거래가 금액은?
- 또한 토지 매도자는 조합원인지 서울시인지?

신고금액은 관리처분시 평가한 토지5000만원+건물1000만원으로 하여 6000만원으로 신고
시유지 부분에 대해서 조합원이 취득완료한 상태이면, 구유지를 포함하여 조합원이 매도자, 그러나, 시유지 부분에 대해서 취득완료 상태가 아니라면, 서울시가 매도자
구유지 부분에 대해서는 취득완료한 상태이므로 조합원 명의로 소유권이전 등기 후 매도가능

(5) 조합원지위승계관련 추가세금(공지66, 03/09)
조합원지위승계를 위해 토지거래신고를 하는 경우, 관리처분계획상의 감정평가금액 즉, 종전의 토지 및 건축물에 대한 평가금액을 기재하여 신고를 받도록 하고 있음
토지의 평가금액만을 기재하여 신고받은 건이 인지되는 경우 다음과 같이 처리

1. 재신고를 받음(해태과태료부과대상에서 제외)

2. 취,등록세 추가징수(지방세법 제26조의2 에 해당하는 사안으로 보고, 기간연장)

6. 외국인

(2) 영주권자(답변1410, 02/06)

인터넷 신고시 거래주체 구분에서 개인이 아닌 외국인을 선택하고, 외국인등록번호를 기재한 후 국적은 대한민국을 선택

방문신고를 위한 신고서 작성 시 주민등록번호 대신 외국인 등록번호를 기재하고 국적은 대한민국 기재

(3) 외국인 거래(답변1550, 02/08)

통상적으로 외국인이 부동산을 취득하고자 하는 경우, 외국인 부동산등기용 등록번호를 부여받아야 함. 다만, 국내거소신고를 한 외국국적동포의 경우에는 국내거소신고번호(재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률 제7조 제1항에 의한 국내거소신고번호)로 이에 갈음할 수 있음

※ 여권번호로는 신청이 불가

7. 과태료
(1) 과태료 부과 관련(통계24, 02/08, 답변1583,1584 02/08)

- 거래 당사자간 직거래인 경우 매도자/매수자 모두에게 각각 동일한 과태료를 부과하며, 중개업자에 의한 중개거래인 경우 관련 중개업자 모두에게 각각 동일한 과태료를 부과
-(시행령제38조제4항)의 경우 가중하여 부과하는 경우 500만원을 초과할 수 없다는 조항은 법률제51조1항에 국한된 것이며, 법률제51조3항의 경우에는 취득세의 3배를 초과할 수 없다는 의미임

※ 시행령 제38조제4항에 가중이나 감경규정은 당해 지자체장이 결정

- 과태료 처분시 기준이 되는 취득세의 산정은 실제 확인된 거래가격의 2%에 해당함(면세, 감면 등의 혜택 미적용)

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