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작성자 강남법인전문법무사 작성일
제  목 부동산매매시,계약,해제,중도금,잔금
*** 해제
일단 유효하게 성립한 계약을 소급적으로 소멸시키는 일방적인 의사표시 이다. 그리고 이러한 일방적 의사표시에 의하여 계약을 해소 시키는 권리를 해제권이라 한다.

채무자가 채무를 이행하지 않았을 때와 그 밖에 특별한 경우(법정해제권·약정해제권을 참조)에는 계약을 해제할 수 있다.

계속적 채권관계의 효력을 장래에 대하여 소멸시키는 해지, 일정한 사실의 발생에 의하여 계약이 당연히 소멸한다고 하는 실권약관, 당사자의 합의에 의하여 계약의 효력을 소멸시키는 합의해제, 취소와는 구별하여야 한다.

해제는 계약에 특유한 제도인 데 대하여 취소는 모든 법률행위에 관하여 인정된다. 해제를 할 수 있는 권리, 즉 해제권은 계약에 의해서도 발생하지만(약정해제권) 상대방의 채무불이행에 의하여 생기는 것(법정해제권)이 특히 중요하다.

해제권만을 양도할 수 없음은 물론이고, 계약에 기한 권리를 양수하였을 뿐이고 당사자로서의 지위를 승계하지 않은 자는 해제권이 없다.

⑴해제의 의사표시는 이것을 표시한 이상 철회하지 못한다.

계약당사자가 수인이 있는 경우에는 그 전원이 해제의 의사표시를 하여야 하며, 상대방이 수인인 경우에는 그 전원에 대하여 의사표시를 하여야 한다. 이것을 해제권불가분의 원칙이라고 한다.

⑵해제를 하면 계약은 처음부터 소급하여 소멸하므로(해제의 소급효) 이에 대한 사후처리를 하여야 한다. 즉 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의무를 부담한다. 그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다.
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