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HOME > 설정,기타 등기자료 > 지상,지역,전세권
작성자 강남법인전문법무사 작성일
제  목 전세권설정과 전전세의 등기
***** 전세권에 관한 등기 *****
 

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하는 권리이다(민법 303①전단). 이는 우리 사회의 관습상 전세라고 하여 임대차와 비슷한 습관을 하나의 물권으로서 성문화한 것인데, 임대차와 다른 것은 전세금을 일시에 교부하고 전세금의 이자는 차임과 상계되는 점이다.

전세권은 용익물권이나, 한편 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 인정되고(민법 303①후단), 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수도 있다(민법 318).

농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다(민법 303②).


*주택건설촉진법 제32조의3에서 저당권이나 전세권 등의 설정을 제한하는 것은 당해 주택을 공급받는 자를 보호하기 위한 것이므로, 그와 같은 제한을 받은 주택은 동법 제33조 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 주택건설사업자가 건설한 분양주택에 한하는 것이고, 임대주택법상의 임대주택에 대하여는 주택건설촉진법 제32조의3의 제한규정이 적용되지 않으므로, 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인을 받아 건설한 주택이라 하더라도 임대주택법상의 임대주택에 대하여는 당해 주택을 임차한 임차인 명의의 전세권설정등기를 할 수 있을 것이다(선·97. 12. 29).



*****  전세권설정과 전전세의 등기 *****
 
가.신청서의 기재사항

전세권의 설정 또는 전전세의 등기를 신청하는 경우에는 신청서에 전세금을 기재하고 만일 등기원인에 존속기간, 위약금이나 배상금 또는 양도·임대금지의 약정이 있는 때에는 이를 기재하여야 한다(법 139①).

(1)필요적 기재사항

(가)전세금 또는 전전세금

전세금은 전세권자가 설정자에게 교부하는 금전이며 전세권이 소멸하면 다시 반환을 받게 되는 것으로 이는 전세권의 요소이고, 따라서 전세권설정 또는 전전세의 등기신청서의 필요적 기재사항이다.

(나)전세권의 범위, 대상 등

전세권 설정등기신청서에는 전세권의 목적인 범위를 기재하여야 한다(규칙 62①). 전세권의 목적인 토지 또는 건물은 1필의 토지 또는 1동의 건물의 전부이어야 할 필요는 없고, 그 일부라도 무방하다. 전세권의 목적이 토지 또는 건물의 일부인 때에는 지적도 또는 건물의 도면을 첨부하고 그 목적인 부분을 표시하여야 한다(법 139②, 규칙 62②③, 61). 그러나 공유지분에 대하여는 전세권등기를 할 수 없다(예·574).

전전세권은 원전세권의 범위 내에서 유효하므로 원전세권의 일부를 목적으로 하는 전전세권도 유효하다.


*대지권의 등기가 경료된 구분건물에 있어서는 건물만에 대하여 전세권설정등기를 할 수 있다(선Ⅰ·424).

*전세권은 1부동산의 일부에는 설정이 가능하나 이용권으로서의 성질상 지분에는 설정을 할 수 없으므로 집합건물에 있어서 특정 전유부분의 대지권에 대하여는 전세권설정등기를 할 수가 없고, 따라서 집합건물의 전유부분과 대지권을 동일한 전세권의 목저으로 하는 전세권설정등기 신청도 수리될 수 없다(선·96. 4. 6)(선·98. 8. 29).

*2층 단독건물을 각 층의 면적비율에 상응하는 지분비율로 갑과 을이 공유하고 있는 경우, 갑이 그의 공유지분에 대하여만 전세권설정등기를 설정할 수 없으며, 이는 전세권의 성질상 받게 되는 제한이므로 그 등기신청서에 을의 동의서와 인감증명을 첨부한다고 하여 위와 같은 등기를 경료받을 수는 없다. 이 경우 당해 건물중 2층부분에 대하여만 전세권설정등기를 경료하고자 한다면 갑과 을이 함께 등기의무자가 되어 등기권리자와 공동으로 그 등기를 신청할 수 있다(선·98. 8. 17).


(가)존속기간

설정행위로서 존속기간을 정하였을 대에는 이를 신청서에 기재하여 등기하여야만 제3자에게 대항할 수 있다.

존속기간은 10년을 넘지 못하고, 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다(민법 312①). 또 건물에 대한 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다(민법 312②).

*전세계약이 그 존속기간의 만료로서 종료하게 되면 전세권설정등기청구권도 소멸한다(73다1262 판결)(예·229).

(나)위약금이나 배상금

위약금이나 배상금이란 계약을 위반한 경우에 지급하기로 약정한 위약벌이나 손해보상의 예정으로서의 위약금의 특약이 있는 경우 또는 일방의 당사자가 상대방에게 손해를 가하였을 때 부담할 책임에 관하여 미리 배상액을 약정한 경우 등에 있어서, 그 위약금액이나 배상금액을 기재하는 것이다.

(다)양도 또는 임대금지 특약

전세권자는 전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있으나(민법 306본문), 한편 설정행위로서 이를 금지할 수 있는바(민법 306단서), 이 금지의 특약을 한 때에는 신청서에 이를 기재하여야 한다.

나.저당권에 관한 규정의 준용

저당권등기에 관한 부동산등기법 제145조 내지 제147조와 제149조 내지 제155조의 규정은 이를 전세권의 경우에 준용한다(법 139③).

(가)전세권의 설정등기를 신청하는 경우에, 수개의 부동산을 전세권의 목적으로 할 때에는 신청서에 각 부동산에 관한 권리르 표시하고(법 145), 그 부동산이 5개 이상인 때에는 공동전세목록을 첨부하며(법 146), 전세권의 목적에 다른 부동산을 추가할 수 있다(법 147).

(나)전세권의 등기를 하는 경우에, 수개의 부동산을 전세권의 목적으로 할 대에는 등기용지에 공동전세의 목적인 취지를 기재하고(법 149), 공동전세목록의 제출이 있는 때에는 그 취지를 기재하며(법 150), 공동전세목록은 등기부의 일부로 보고(법 151), 전세권의 목적에 다른 부동산을 추가한 때에는 추가공동전세인 취지를 기재하며(법 152), 공동전세의 일부의 소멸 또는 변경이 있을 때에는 다른 부동산에 그 취지를 기재하고(법 154), 위 경우에 공동전세목록이 있는 때에는 그 목록에 기재하여야 한다(법 155).



***** 전세권의 이전, 변경등기 *****
 
전세권의 이전등기신청은 양도인과 양수인이 공동으로 신청하여야 한다(선Ⅰ·423). 전세권의 이전의 등기는 부기에 의하여 이를 한다(법 156의2).

그리고 전세금의 증액이나 멸액을 한 경우(민법 312의2) 등 전세권의 변경등기를 하는 경우에는 그 권리변경등기에 관하여 등기상 이해관계있는 제3자가 있는 경우에 신청서에 그 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 때에는 부기에 의하여 그 등기를 하고 그 승낙서등을 첨부하지 않았을 때에는 주등기에 의하여 변경등기를 한다(법 63, 예·551).

전세권의 변경등기를 한 때에는 변경전의 등기사항을 붉은 선으로 지워야 한다(법 64).


*전세권설정등기 후 목적부동산의 소유권이 제3자에게 이전된 경우, 그 소유권을 이전받은 제3취득자는 전세권설정자의 지위까지 승계하였다고 할 것이므로, 그 존속기간을 단축하거나 연장하기 위한 전세권변경등기신청은 전세권자와 제3취득자(소유자)가 공동으로 신청하여야 한다(선·97. 12. 4).

*전세금 반환과 전세권설정등기의 말소 및 전세목적물의 인도와는 동시이행의 관계에 있으므로 전세권이 존속기간의 만료로 인하여 소멸된 경우에도 당해 전세권설정등기는 전세금반환채권을 담보하는 범위내에서는 유효한 것이라 할 것이어서, 전세권의 존속기간이 만료되고 전세금의 반환시기가 경과된 전세권의 경우에도 설정행위로 금지하지 않는 한 전세권의 이전등기는 가능할 것이다. 그러나 전전세는 전세권의 존속기간 내에서만 타인에게 할 수 있으므로 전세권의 존속기간이 만료된 건물 전세권에 대한 전전세등기는 이를 할 수 없다(선·98. 3. 24).

*전세계약은 그 존속기간의 만료로서 종료하게 되는 것이므로 갱신계약 등 다른 사유가 없는 한, 그 전세권설정등기가 말소되지 않았다 하여 전세권이 유효하게 존속하는 것은 아니다(민법 제312조, 제 313조)(선Ⅲ·577).

*건물전세권의 경우에는 토지전세권과는 달리 법정갱신제도가 인정되고 있으므로, 존속기간이 만료된 때에도 그 전세권설정등기의 존속기간이나 전세금에 대한 변경등기신청은 가능하다(선·98. 6. 5).


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