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HOME > 설정,기타 등기자료 > 임차권등기명령
작성자 강남법인전문법무사 작성일
제  목 주택임대차보호법 [주요내용]
1. 2년 미만의 임대차계약기간 허용

임대차계약기간을 정하지 않거나, 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보되, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있도록 되어있다(법 제4조)
예를들어 임대차계약기간을 1년으로 정하여 계약을 하였다면 임차인이 1년이 지나서 2년까지 살고 싶으면계약기간을 2년이라고 주장할 수 있고, 1년으로 끝내고 싶으면 1년을 주장하여 계약을 종료할 수 있도록 된 것이다. 즉, 임차인에게만 그러한 권한을 주었고 임대인에게는 1년만에 나가라는 주장을 할 수 없다

2. 경매신청시 집을 비우지 않아도 됨

개정전 법률하에서는 임차인이 자신의 보증금을 회수하기 위하여 살고 있던 집을 경매신청할 경우에는 자신이 살고 있던 집에서 이사를 나가야 경매신청이 가능하도록 되어있었다. 이는 민사소송법 조항 때문에 그랬는데, 임차인의 경제적인 여건상 다른 곳에 집을 얻고 살던 집을 경매신청한다는 것은 현실적으로 거의 불가능하기 때문에 임대차 보증금회수가 쉽지 않았었는데 이번 개정된 법률에서는 집을 비우지 않고서도 경매신청을 하여 임차인이 임대차보증금을 회수할 수 있도록 하였다(법 제3조의 2).

3. 계약종료후 임차권등기를 하면 이사를 나가도 우선순위가 유지됨.

임차인은 주택의 인도(이사 들어가는 것), 주민등록전입, 임대차계약서의 확정일자를 받아 놓으면 임차?집?경매 또는 공매시 위 3가지 요건을 갖춘 이후에 설정된 근저당권등 후순위권리자나 기타 채권자보다 우선하여 경매대금등에서 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 가진다(법 제3조의 2).

그런데 이러한 우선변제권을 가지기 위하여서는 살던 집의 경락기일까지 위 3가지 요건을 모두 갖춘상태로 있어야 하기 때문에 경락기일전에 이사를 가버리면 우선순위를 상실하게 되도록 되어 있었다. 즉, 부득이 하게 이사를 가야할 임차인의 경우에는 억울하게 자신의 임대차보증금을 회수하지 못하는 불이익이 있었던 것이다.
이러한 불합리를 시정하기 위하여 개정된 법에서는 관할법원에 임차권등기 명령신청을 하여 살던 집에 한 임차권등기를 하게 되면 이사를 가더라도 우선순위가 그대로 유지되도록 하였다(법 제3조의 3).

4. 묵시적 갱신의 경우 계약해지기간 명시

개정전이나 개정후에나 임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지에, 임차인의 경우에는 임대차기간만료전 1월까지 계약갱신거절 또는 조건변경의 통지를 하지 않으면 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보도록 되어있다(법 제6조). 이러한 경우를 계약이 묵시적으로 갱신되었다고 한다.

그런데 묵시적으로 갱신되었을 때에 향후 2년동안 임대인이나 임차인 모두가 계약해지를 하지 못하도록 하는 것은 임대인이나 임차인 양쪽 모두에게 불이익한 경우가 있을 것이기 때문에 개정법에서는 임차인은 갱신된 기간중에 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있도록 하였고 임대인이 통고 받은날로부터 3월이 경과하면 계약은 해지되는 것으로 규정하였다(법 제6조의 2)

5. 소액사건심판법 적용

개정전의 법률에 의하면 임차인이 임대차보증금을 반환받기 위하여 제기하는 임대차보증 금반환청구소송에 대하여 적용되는 법절차를 명시하지 않았기 때문에 민사소송법을 적용 받아서 일반 민사사건과 같이 시간과 절차가 길어졌었다 그러나 임대차보증금반환청구소송은 그 쟁점이 간단
하기 때문에 개정법에서는 그 절차가 간단한 소액사건심판법을 적용 하도록 하여 임차인의 임대차보증금회수에 소요되는 기간을 단축시켰다◎대통령령 제17360호

6. 주택임대차보호법이 적용되는 경우

주택소유자에 비하여 상대적으로 사회적 약자인 주택임차인을 보호하여 국민주거생활의 안정을 도모한다는 사회 정책적 목적을 이루기 위하여 1981년 3월 5일 제정된 특별법입니다. 이 법은 ①주택(주거용으로 사용되는 건물)의 전부 또는 일부에 대한 임대차, ②임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 주로 주거의 목적으로 사용되고 주거외의 목적으로 사용되는 것은 부수적인 경우, ③등기하지 않은 전세계약의 경우에 적용됩니다. 다만 임대차가 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이 법이 적용되지 않습니다.

7. 대항력

민법 제621조에 의하여 임차권을 등기하면 당연히 대항력을 가지나 현실에서는 등기하기가 어렵습니다. 그리하여 이 법은 주택의 인도(즉 이사를 하면 됩니다.)와 주민등록을 하면 그 다음날부터 대항력을 갖게 되는 것으로 규정하였습니다. 대항력이라는 것은 임차주택을 새로 취득한 사람에 대해서도 계속해서 임차인으로서 임차주택을 사용할 수 있다는 것입니다. 이러한 경우 임차주택의 양수인 기타 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는데 이러한 경우 임대차보증금의 반한채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인에게 있어서 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무도 소멸하게 됩니다.(대판 86다카1114)

가. 주택의 인도와 주민등록
주택의 인도와 주민등록이 되어야 대항력을 가지게 되는데 대항력을 유지하기 위해서는 이러한 요건을 계속해서 가지고 있어야 합니다. 따라서 중간에 이사를 하거나 주민등록을 옮기면 대항력을 상실하게 됩니다.그리고 임대차가 있는지 주민등록을 보고 제3자가 알 수 있도록 하기 위해서 임차주택의 실제 주소나 표시와 주민등록상의 표시가 일치해야 합니다. 즉 임차인이 임대차계약을 체결할 때 그 임차주택을 등기부상 표시와 다르게 현관문에 부착된 호수의 표시대로 임대차계약서에 표시하고, 주택에 입주하여 그 계약서에 확정일자를 부여받은 경우, 그 임차주택의 실제표시와 불일치한 표시로 행해진 임차인의 주민등록은 그 임대차의 공시방법으로 유효한 것으로 볼 수 없어 임차권자는 대항력을 가지지 못하고 따라서 그 주택의 경매대금에서 임대차보증금을 우선변제 받을 권리도 없게 되므로 주의하여야 합니다.(대판 95다5544)명의신탁자와 임대계약을 체결하더라도 명의신탁자인 임대인이 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상, 임차인은 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있습니다.(대판 95다22283)

나. 임대차의 존속기간이 경과한 후의 대항력
임대차가 종료한 후에 보증금을 반환받지 못한 임차인의 경우에는 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하여 법원의 명령에 따라 임차권등기를 경료하면 등기와 동시에 대항력을 취득하게 됩니다.(이에 대해서는 별도로 자료실에 자료를 등록해 두었습니다.)

다. 경매와 대항력
임차주택에 대하여 민사집행법상의 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 임차권은 소멸하게 됩니다. 다만 보증금이 전액 변제될 때까지는 계속 임차권을 가질 수 있습니다.

8. 임대차기간의 존속기간 및 계약갱신
주택임대차의 기간은 당사자간에 자유로이 정할 수 있으나 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 다만 임대차가 종료한 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다.임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.(다만, 임대차 기간을 2년으로 정하여 임차인을 보호하려는 것은 임차인 자신의 의무를 다하지 않았을 때에도 무조건 보호해 준다는 취지는 아니므로 임차인이 2기의 차임을 연체하거나 기타 의무를 현저히 위반한 때에는 보호받지 못합니다.)위와 같은 경우를 묵시적 갱신이라고 하는데 이때는 임대차기간은 기간의 약정이 없는 임대차가 되며 이러한 경우에도 임대인에 대해서는 존속기간이 2년으로 의제됩니다. 하지만 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있으며, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 해지의 효력이 생기게 됩니다.

9. 차임의 증감청구
민법상 임대차계약의 당사자는 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제 사 정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니할 때에는 증액이나 감액 을 상대방에게 청구할 수 있습니다.그러나 주택임대차보호법은 위와 같은 차임증감청구권을 인정하되 임대인의 증액청구권만을 일방적으로 제한하여 임차인을 보호하고 있습니다. 즉 차임의 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하도록 하였고 설사 1년 후 올리는 경우에도 기존차임의 5%를 초과할 수 없도록 하고 있습니다.

10. 보증금의 우선변제
가. 일반적인 경우
주택의 임차인은 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추었을 때, 경매 또는 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 여기서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있을 뿐이므로 임차인이 인도, 주민등록 및 계약서상의 확정일자를 갖추기 전에 설정된 담보물권보다는 우선하지 못합니다.임대차계약증서상의 확정일자란 공증인 또는 법원서기가 그 날자 현재에 임 대차계약서가 존재하고 있다는 것을 증명하기 위하여 확정일자부의 번호를 써넣거나 일자인을 찍는 것을 말하여 확정일자인을 받기 위해서는 임대인의 동의가 필요 없습니다.임대차계약서의 확정일자는, 법원 또는 공증사무소, 동사무소에서 받을 수 있습니다. 확정일자는 다른 권리자에 대한 우선순위를 받는 날이므로 임차인은 임대차계약체결 후 가능한 빠른 시일 내에 확정일자를 받는 것이 자신의 권리보호를 위해 필요합니다.순위에 의한 우선변제권이 인정되는 보증금은 그 금액의 범위에 제한이 없으므로 금액이 많은 보증금의 경우에도 적용이 됩니다. 다만, 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못하며 우선변제가 인정되더라도 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 수령할 수 없습니다. 한편 임차인이 보증금을 돌려받기 위하여 임차주택에 경매를 신청하는 경우에도 임차주택을 인도할 필요가 없고 보증금을 돌려받을 때 인도하면 됩니다.

나 소액보증금 최우선 변제
소액의 보증금은 임차인보다 우선한 담보물권자가 있다고 하더라도 그보다도 우선적으로 변제받을 수 있습니다. 하지만 모든 임차인이 우선변제를 받을 수 있는 것은 아니고 임차보증금이 수도권 중 과밀억제권역에서는 4천만원 이하인 경우, 군지역과 인천광역시 지역을 제외한 광역시 지역에서는 3천5백만원 이하인 경우, 그 박의 지역은 3천만원 이하인 경우 그 임차인만이 우선변제를 받을 수 있습니다. 또한 그 경우에도 우선변제를 받을 수 있는 소액보증금의 범위와 한도는 주택가액(대지가액을 포함함)의 1/2를 초과하지 아니하는 범위에서 수도권 중 과밀억제권역에서는 1천6백만원까지, 군 지역과 인천광역시를 제외한 광역시 지역에서는 1천4백만원까지 기타 지역에서는 1천2백만원까지만 우선적으로 변제됩니다.

11. 임차권의 승계
임차인과 사실상의 혼인관계에 있는 자는 민법상 재산상속권이 없으므로 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에는 민법 제1058조의 규정에 따라 당해 주택임차권 및 보증금 등 반환청구권은 국가에 귀속되고 상속권자가 있는 경우에는 그 상속권자가 주택임차권 및 보증금 등 반환청구권을 상속하게 됩니다.다만, 사실혼 배우자는 상속권이 없으므로 보호받지 못하게 됩니다. 이러한 불합리를 제거하고 임차인과 사실상의 혼인관계에 있는 자의 주거 생활의 안정을 보장하기 위하여 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에는 임차권은 그 주택에서 임차인과 함께 살고 있던 사실상의 혼인관계에 있는 자에게 승계되도록 하고 한편으로 상속권자가 있는 경우에도 그 상속권자가 임차인과 살고 있지 않을 때에는 임차권은 사실상의 혼인관계에 있는 자와 비동거자인 상속권자중 2촌 이내의 친족이 공동으로 승계토록 하고 있습니다.

12. 적용대상 : 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차 경우
- 사무실, 점포, 공장, 창고 등 비주거용 건물제외
- 임대차라함은 등기하지 않은 전세계약 및 월세계약을 포함.
※ 건물의 일부(50%미만)가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 주거용 부분의 면적이 전체의 절반을 초과하면 전체에 관하여 적용됨.

○ 대항요건 : 세입자가 임대차계약을 체결하고 임차한 주택에 실제로 입주하여 주민등록 전입신고를 마친 그 다음날부터 보호됨.
○ 임대차 계약의 승계 : 임대차 기간중에 집이 매매 또는 상속에 의하여 소유자가 바뀐다 하더라도 임대차 계약은 주택의 양수인에게 승계됨 ○ 임대차 계약기간 : 2년
- 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다
- 계약기간 만료일에 집주인은 보증금을 돌려줄 의무가 있고 세입자는 비워줄 의무가 있음.
- 임대차가 종료한 경우에도 세입자가 보증금을 돌려 받을 때까지는 임대차 관계가 계속되는 것으로 본다.

○ 임대료 인상 한도 : 년 5%이내
- 임대료 인상은 약정보증금 또는 임대료의 1/20의 금액을 초과하지 못한다.
- 약정보증금 또는 임대료의 증액이 있는 후 1년 이내는 다시 인상 할 수 없다.

○ 우선 변제권
- 후순위 담보권자나 일반 채권자에 우선하여 보증금을 돌려 받을 수 있는 제도
- 요건 : 임대차 계약후 실제 입주하고 , 주민등록 전입신고, 계약서상 확정일자(공증인 사무소 또는 등기소) 날인
※ 유의사항 : 계약전 등기상 근저당권 설정유무 필히 확인

○ 계약의 갱신
- 임대인은 계약의 갱신여부 및 조건의 변경 등에 대한 통지는 계약기간 만료일 6개월~1개월전까지 통보해야 하고 임차인은 계약기간 만료일 1개월전까지 통보해야 한다.
- 계약의 갱신 없이 계약기간이 지난 경우에는 당초의 계약이 그대로 갱신된 것으로 본다. 단, 이 경우에 임차인도 임대인에게 3개월의 기간을 주고 해지통고 할 수 있다.





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