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HOME > 설정,기타 등기자료 > 임차권등기명령
작성자 강남법인전문법무사 작성일
제  목 확정일자를 받은 임차인의 우선변제요건
*** 확정일자를 받은 임차인의 우선변제요건
 
* 확정일자를 갖출것

* 배당요구종기까지 대항력요건을 갗추고 이를 유지할 것

* 배당요구종기까지 배당요구를 하였을 것, 첫 경매개시결정전에 임차권등기를 갖춘 임차인은 배당요구에 관계없이 배당을 받을 수 있으나 그 밖의 경우는 반드시 배당요구를 하여야 함 

* 경매나 공매절차에서만 인정됨

*** 확정 일자
 
가. 증서에 의하여 그 작성한 일자에 관한 증거가 될 수 있는 것으로 나중에 변경하는 것(임대인과 임차인이 담함으로 사후변경 등)이 불가능한 확정된 일자를 가르킨다. 즉, 주택임대차계약서를 공정증서로 작성 또는 사서증서로 인증하거나 등기과(소), 읍․면․동사무소․공증기관으로부터 확정일자를 받은 경우가 이에 해당된다. 그러나 상가건물임대차보호법은 “관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인”이라고 규정을 하고 있어 견해가 갈린다.
 
나. 확정일자를 받아 우선변제권을 취득한 임차인이 그 임대차계약서를 분실하거나 멸실되었다고 하여 그 우선변제권이 소멸하게 된다고는 볼 수 없으므로 공정증서대장 등 다른 방법으로 입증할 수 있다.

*** 우선변제권이 있는 임차인(대항력과 확정일자를 갖춘 임차인)과 선순위 담보물권
 
가. 확정일자를 갖춘 후 보증금을 인상한 경우에는 인상한 보증금에 대여?추가 확정일자를 갖춰야 그때부터 우선변제권이 발생한다.

나. 주택의 임차인이 확정일자를 갖춘 다음에 대항력을 취득하였다면 그 다음날 영시부터 우선변제권을 취득하므로 대항력 취득일에 설정된 담보권자에는 후순위이나 그 다음날에 설정된 담보권자보다는 선순위가 된다.그러나 대항력을 갗춘 임차인이 확정일자를 받은 날에 담보권이 설정되었다면 선후가 명백히 판단되지 않는 한 같은 순위가 된다.
 
다. 우선변제권이 있는 임차인은 담보물권자와 유사한 지위를 가지므로 수인이 있는 경우 그 우열은 우선변제권 발생일(대항력 및 확정일자를 최종적으로 갖춘 때)의 순서대로 우열을 정하고 선순위가압류권자가 있는 경우에는 우선변제권을 주장할 수 없고 가압류권자와 평등배당을 받는다.
 
라. 소액임차보증금을 제외한 조세와의 우선순위는 조세의 법정기일과 임차인의 우선변제권 발생일(확정일자 및 대항력을 최종적으로 갖춘 때)의 선후를 따져 정한다.

*** 대항력 (임차목적물의 인도 및 주민등록)

주택임대차보호법에서 대항력을 취득하기 위한 요건은 주택의 인도와 주민등록이고, 이러한 법리는 상가건물임대차 보호법에도 그대로 적용이 된다.주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다.

가. 대항력은 임차인의 임차건물에 대한 직접점유뿐만 아니라 간접점유에도 인정되고,  주민등록은 임차인 본인 및 그 배우자, 자녀 등의 가족의 주민등록을 포함한다또한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 하다가 그 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우에도 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다. 판례

나. 등기부상 소유자(주민등록을 갖추고 거주함)가 소유권을 양도한 후 임차권을 취득한 경우에는 새로운 소유자로 소유권이전등기된 날 다음날부터 대항력을 취득한다

다. 공동주택의 경우에는 지번 다음에 공동주택의 명칭과 동․호수를 기재하도록 규정(주민등록시행령 9조 3항)하고 있으므로 공동주택은 위 방식으로 전입신고를 한다. 단독주택은 지번까지 기재 다세대주택은 공동주택으로, 다가구주택은 단독주택으로 본다. 상가주택의 사업장주소도 위와 같다.

라. 하나의 대지 위에 단독주택과 다세대 주택이 함께 건립되어 있고, 등기부상으로 단독주택과 다세대 주택의 각 구분소유 부분에 대하여 지번은 동일하나 그 동·호수가 달리 표시되어 있으며, 나아가 위 단독주택에 대하여 위 등기부와 같은 지번과 동·호수로 표시된 집합건축물관리대장까지 작성된 경우라면, 위 단독주택의 임차인은 그 지번 외에 등기부와 집합건축물관리대장상의 동·호수까지 전입신고를 마쳐야만 그 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 할 것이다
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